logo notaris

Donatie en overwaarde bij verkoop

Bij het eerste huis waarvan ik de verkoop begeleidde, viel ik al gelijk met mijn neus in de boter, de ‘leer’boter wel te verstaan.

Verkoop

Het ging om de verkoop van een huis van Nederlanders die wegens ziekte en leeftijd terug gingen naar Nederland. Meneer heeft een neurologische ziekte en beetje bij beetje verliest hij zijn vermogen zich uit te drukken. Nog helemaal helder in zijn hoofd, maar de woorden komen niet meer. In het Frans, dat hij ooit als een fransman sprak, al helemaal niet meer, maar nu wordt ook het Nederlands moeilijk. Het Frans begrijpen wordt ook steeds lastiger. Hij regelt altijd alle zaken in het huwelijk en wil dit ook nog graag goed afronden voor zijn vrouw. Dat levert stress op en stress is niet goed voor de ontwikkeling van de aandoening.

Gedurende het hele verkoopproces ben ik aanwezig geweest en heb ik vertaald, getemperd, pauzes gevraagd waar nodig. Ik leg uit en ik leg nog eens uit… op verzoek van de makelaar. Omdat ik alles moet uitleggen leer ik sowieso al alles wat standaard bij een verkoop komt kijken. Een verkoop die op het eerste oog niet zo ingewikkeld leek.

Overwaarde – plus value

Dit veranderde volledig, eenmaal bij de notaris, bij het tekenen van de voorlopige koopacte. Na het tekenen verzocht hij ons te blijven zitten omdat hij nog iets moest uitleggen.

Het betrof de belasting over de overwaarde. Wij waren er van overtuigd dat die er niet zou zijn want:

  1. Voor de eigenaren was dit de hoofdwoning (maison principale) en dan hoef je geen belasting over de overwaarde te betalen
  2. Feitelijk was er geen overwaarde, want er was geen verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs + de kosten van de verbouwing

Donatie

Maar, wat bleek, de verkopers hebben op aanraden van zowel de Franse als Nederlandse notaris, bij de aankoop van het huis (een bouwval), een donatie aan hun kinderen gedaan van het kale eigendom en zelf de usufruit, het gebruiksrecht, behouden. Dit betekende dat de officiële eigenaren nu dus de kinderen zijn en niet de ouders, de bewoners. De notaris had er netjes voor gezorgd dat de kinderen hun ouders weer gemachtigd hadden om te tekenen. En nu kwam de notaris met de mededeling dat de kinderen dus wel belasting over de overwaarde moesten betalen. En waarom zij dan wel:

  1. Voor de kinderen is dit huis geen hoofdwoning, maar een tweede woning. Dat maakt ze dus belastingplichtig voor de belasting op de overwaarde
  2. Omdat de verbouwing is gedaan na de donatie, en volledig door de ouders is betaald en alle facturen op naam van de ouders staan, mogen de kinderen deze dus niet meetellen bij de berekening van de kostprijs. De kostprijs van het kale eigendom is dus de op basis van de aankoopprijs en de taxatiewaarde op het moment van aankoop berekende waarde op de dag van de donatie en als zodanig vermeld in de acte van donatie. Deze waarde was dus gebaseerd op het huis als bouwval. Er mag dan nog wel 15% bij opgeteld worden als forfait voor werkzaamheden waar geen factuur voor is.

Rekensommetjes

Om uiteindelijk de overwaarde en de hoogte van de belasting te betalen wordt de volgende som gemaakt:

Van de verkoopprijs (‘net vendeur’, dus minus de makelaarsvergoeding) wordt 30% afgetrokken voor de usufruit, het gebruikrecht van de ouders. Vervolgens wordt de kostprijs hier van af getrokken (+ de 15% voor de werkzaamheden). Dan hebben we de overwaarde.

Belasting op overwaarde moet betaald worden indien de woning binnen 22 jaar na de aankoop wordt verkocht, waarbij de basis voor de belasting degressief is volgens een vaste tabel. In dit geval wordt de woning na 14 jaar verkocht. Op basis van de tabel mag er dan 54% van de overwaarde worden afgetrokken. Vervolgens wordt er over dat bedrag 19% belasting geheven.

Echter, dan zijn we er nog niet. Over de overwaarde worden namelijk ook sociale lasten geheven. Ook volgens een degressief model, maar heel wat minder degressief dan de belasting. Zo kwamen we in dit geval uit op een totaalbedrag van ruim 50.000 Euro, waarvan zo’n 20.000 Euro aan belasting en 30.000 Euro aan sociale lasten.

Sociale lasten niet-ingezetenen

Heel toevallig hadden we zojuist van een Nederlandse advocaat begrepen dat deze sociale lasten niet gelden voor niet ingezetenen en dat brachten we dus op de proppen. Maar nee, wat blijkt… In 2015 is er jurisprudentie geweest over het feit dat niet ingezetenen sociale lasten moesten betalen, terwijl ze geen enkel recht hebben op uitkeringen uit de sociale zekerheid. De rechtbank heeft toen uitgesproken dat het heffen van sociale lasten voor niet ingezetenen niet in overeenstemming was met het Europese recht en de heffing is toen afgeschaft. Echter in januari 2016 is er een nieuw wetsvoorstel gemaakt en aangenomen dat deze jurisprudentie volledig omzeilt. Dit door de sociale lasten geheven op de overwaarde toe te kennen aan een potje die niet gebruikt wordt voor de sociale zekerheid… Er is hier veel ophef over maar op het moment nog geen nieuwe jurisprudentie en de sociale lasten worden nu dus gewoon geheven.

50.000 Euro afdragen, je kunt je de teleurstelling en verontwaardiging van de verkopers vast wel voorstellen. Hun eerste reactie was dan ook om de verkoop ongedaan te maken. Dit is echter niet mogelijk, ze hadden immers al getekend.

Notaris

En dat is het meest schokkende aan dit verhaal. De klerk van de notaris heeft netjes de koopacte opgesteld, gezorgd dat alle documenten en machtigingen er op tijd waren. Maar de notaris heeft het dossier niet ingekeken voordat iedereen bij hem in zijn kantoor zat. Tijdens het voorlezen en toelichten van de akte komt hij er dus zelf pas achter dat hij hier iets mee moet. Hij heeft alleen nog geen één berekening gemaakt en dus geen concrete informatie ten aanzien van de bedragen. Hij besluit op dat moment om er niets over te zeggen waar de kopers en de notaris van de kopers bij zijn. Hij meldt het pas na de ondertekening, en nog steeds zonder bedragen. Hij zegt dat het gezien de 14 woonjaren ‘wel mee zal vallen’. Het uiteindelijke bedrag stuurt hij 2 dagen later via de mail. Een ‘fait acompli’.

Geen weg meer terug. We hebben contact met een advocaat gezocht, die van mening is dat de notaris nalatig is geweest in zijn informatie en adviesplicht naar zijn cliënten. Hij had de verkopers vóór ondertekening moeten inlichten zodat zij nog hadden kunnen ageren. De verkopers kunnen de notaris aanklagen en om een schadevergoeding vragen. De hoogte van de schadevergoeding zou dan bepaald worden door het verschil wat ze nu moeten betalen en wat het ze gekost zou hebben om dit geval ‘op te lossen’ voor het zetten van de handtekening.

Oplossing

En ook die is niet eenvoudig. Want wat zouden ze anders hebben kunnen doen? Was het advies om een donatie te doen verkeerd? Nee, want in 2003 bestond de belasting op overwaarde nog helemaal niet en was het met recht een heel goede manier om erfbelasting te vermijden bij een eventueel overlijden.

Had de donatie nog ongedaan gemaakt kunnen worden voor de ondertekening? Nee ook niet. Eens gegeven blijft gegeven! Je kan dus niet iets terugnemen wat je gegeven hebt, al zijn er wel een paar hele strikte uitzonderingen, maar die zijn in dit geval niet van toepassing.

Wat er over blijft is dat de ouders zouden hebben afgezien van het usufruit, het gebruiksrecht van hun huis, waardoor de kinderen volledig eigenaar zouden zijn van het huis. Dan hadden ze tegelijk ook de waarde van de verbeteringen kunnen doneren aan de kinderen. Doneren is uiteraard ook niet gratis, ook hier moet belasting over betaald worden, maar in dit geval geen sociale lasten! De vraag blijft hoeveel gunstiger dit onder de streep zou uitpakken, aangezien de basis al weer een aparte rekensom is en niet degressief is met de jaren. Dit kun je niet even zelf uitrekenen. Dat moet je echt aan een advocaat of notaris overlaten.

De keus is nu aan de verkopers of ze dit willen laten uitrekenen en of de uitkomst dan voldoende reden is om de notaris aan te klagen.

Afscheid

Ik vermoed dat ze nu nog maar 1 ding willen…. zo gauw mogelijk van het gedonder af zijn en vergeten… Maar het is een bittere afsluiting van 30 hele mooie jaren in Frankrijk, waar ze in hun hart eigenlijk helemaal geen afscheid van hadden willen nemen….

Voor mij was het meteen een vuurdoop! Wat heb ik veel geleerd! Want ook al was ik in dezen slechts de vertaler, ik ben er zelf helemaal ingedoken om voor de verkopers de stress zo laag mogelijk te houden. Hier zijn ze wel heel erg dankbaar voor, het vertrouwen te hebben er niet alleen voor te staan en hun keuzes te kunnen baseren op goed onderbouwde en goed uitgelegde informatie. Ik ben blij dat ik dat voor ze heb kunnen doen.

Meerwaarde

Dat is precies de meerwaarde (overwaarde ;-)) die ik wil leveren, zeker nu ik (sinds gisteren) als ‘consultant en immobilier’, ook zelf verkooptrajecten mag gaan begeleiden. Ik ga ze in de gaten houden, die notarissen….

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie