De Franse makelaar

Als je op zoek bent naar een huis in Frankrijk is er 1 ding dat je moet weten en dat is dat de Franse makelaar niet helemaal hetzelfde werkt als de Nederlandse makelaar.
De verschillen zijn zelfs heel erg groot. Ik zal de belangrijkste proberen uit te leggen.

De makelaar

Een makelaar dient in het bezit te zijn van een ‘carte professionelle’ om de titel ‘agent immobilier’ te mogen voeren. Het verkrijgen van deze kaart (iedere 3 jaar te verlengen) is afhankelijk van opleiding of opleiding in combinatie met werkervaring. Ook morele voorwaarden (geen strafblad of faillissement in de afgelopen 10 jaar) worden gesteld voor het verkrijgen van deze kaart.
Alleen een officiële makelaar mag zijn handtekening onder een verkoopopdracht of een voorlopig koopcontract zetten.

Commerciële agenten

Naast de makelaar vinden we in Frankrijk het commerciële agentschap, vergelijkbaar met een vertegenwoordiger. Dit is geen officiële makelaar en heeft dus ook niet dezelfde rechten. Hij werkt altijd voor één of meerder makelaars. In feite neemt hij een deel van de taken van de makelaar over, voornamelijk de commerciële kant, maar de makelaar blijft verantwoordelijk. Iedereen kan commercieel agent worden.

Netwerkstructuren

Een nieuwe trend van de laatste jaren is het ontstaan van netwerken van commerciële agenten, in een netwerkmarketing structuur, of pyramide structuur, waar alleen op het hoofdkantoor een officiële makelaar zit met teken-bevoegdheid. Ook bestaan er meerdere franchiseformules die een soort van garantie-label hebben zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Dit zijn echter geen verenigingen maar commerciële franchisers.

De huizenmarkt

De huizenmarkt is (buiten het statuut van de makelaar) volledig vrij. Enige voorwaarde is dat de definitieve koopacte bij de notaris wordt gesloten.
En verder mag je je huis verkopen hoe je maar wil, als privépersoon, via 1 makelaar, via meerdere makelaars, of een combinatie van zelf verkopen en een makelaar in de hand nemen.

Verkoop door een makelaar

In het kort bestaan er twee soorten verkoopopdrachten die je een makelaar kan geven. De eenvoudige, niet-exclusieve opdracht kan je aan zoveel makelaars geven als je maar wilt en je behoudt het recht zelf je huis te verkopen. In de praktijk geldt hier dus, wie het eerst komt, die het eerst maalt. Daarnaast is er de exclusieve verkoopopdracht. Deze geeft 1 makelaar het exclusieve recht van verkoop. Je verliest zelf dan ook het recht je huis zonder makelaar te verkopen.

Aankoopmakelaar

De makelaars zijn dus eigenlijk verkoopmakelaars. De aankoopmakelaar bestaat eigenlijk niet, alleen in de grote steden. Als koper kom je bij een makelaar omdat hij of zij net dat huis in zijn portefeuille heeft dat jij hebt gezien. Maar voor het huis van de buren moet je waarschijnlijk naar een ander.

Websites

In Frankrijk kennen we geen Funda. Er bestaat een veelvoud aan websites waar de makelaars en particuliere verkopers hun advertenties delen. Sommige grote franchisers hebben websites waar het nationale aanbod wordt gegroepeerd en kunnen aangezien worden voor een soort van Funda-site. Echter blijft dit vaak nog maar een klein percentage van het totaal aanbod.
In combinatie met de niet-exclusieve verkoopopdrachten kan 1 huis op meerder websites en door meerdere makelaars op dezelfde website geplaatst worden. Een makelaar kan zich alleen echt onderscheiden door heel bewust alleen op exclusievere markten en dus exclusievere websites te opereren. Maar ook daar zijn er velen van.

Bos

Als koper is het heel erg moeilijk om door de bomen het bos te blijven zien. Wend je je tot een makelaar, dan krijg je alleen die huizen te zien waarvoor hij een verkoopopdracht heeft getekend. Om een volledig beeld te krijgen moet je dus eigenlijk alle makelaars af. Hoe groter dus je zoekgebied, hoe meer makelaars je in de gaten moet houden. Zoek je via websites, dan moet je dus eigenlijk alle websites in de gaten houden om een totaalbeeld te krijgen.
Een volledig beeld is dus praktisch niet mogelijk. Dit kost ongelooflijk veel tijd. Alleen door die tijd te investeren en dat continu te doen kan dat beeld steeds iets vollediger worden.

Commissie

Ook de commissie is vrij. De makelaar bepaalt zelf de hoogte van zijn commissie. Deze verschilt dus per makelaar, maar ook per type verkoopopdracht. Voor een niet exclusieve verkoopopdracht loopt een makelaar het risico om heel veel advertenties te plaatsen, heel veel bezichtigingen te doen, maar niet de verkoop te krijgen en dus niets te verdienen. Dit ‘risico’ zit verrekend in de hoogte van de commissie. Daarom zijn de commissies in Frankrijk ook vaak een stuk hoger dan in Nederland.
Als de verkoopopdracht exclusief is loopt de makelaar dit risico niet. Hij weet zeker dat hij of zij het huis gaat verkopen. Hij kan dus of minder commissie vragen of veel meer investeren in de advertenties en promoties en zo de kans te vergroten dat hij het snel voor een goede prijs verkoopt.
In alle gevallen is de commissie onderhandelbaar, ofwel bij het tekenen van de verkoopopdracht, ofwel tijdens de onderhandelingen met een mogelijke koper. Een oprechte makelaar zal op dat moment ook wat water bij de wijn willen doen om het gat tussen vraagprijs en het gedane bod te verkleinen.

Concurrentie

Je kan je misschien voorstellen dat deze concurrentie tussen makelaars ook effecten heeft op de relatie tussen de makelaars en de koper. Een makelaar zal er alles aan doen dat jij dat ene huis bij hem komt kopen. Vaak zet hij dan ook niet de exacte locatie in de advertentie, zodat jij het nooit zelf kan vinden en de koop direct met de eigenaar sluit. En dat is heel vervelend, zeker als je helemaal uit Nederland komt en dan ontdekt dat het huis heel ergens anders ligt dan jij dacht. Verder van winkels of scholen, of net aan de noordkant van de berg i.p.v. de zuidkant. Bedenk het maar.

Als je een huis wil bezoeken moet je een visite-bon tekenen. Op deze bon beloof je dat als jij via de makelaar het pand bezichtigt je een eventuele aankoop ook via hem zal sluiten (deze bon zelf heeft weliswaar weinig juridische waarde, maar dat feit blijft dat je aan de makelaar vast zit). Ken je de verschillende makelaars nog niet, dan kan het dus zijn dat je een huis bezichtigt met een minder competente makelaar (of commercieel agent), terwijl het huis ook bij een zeer professionele makelaar in de verkoop staat. Die bijvoorbeeld wel goed van te voren de heikele juridische aspecten van het eigendom voor je uitzoekt (zoals bestemmingsplannen, recht van overpad of andere rechten van derden). Je kan dan niet zomaar even van makelaar veranderen.

Ter afsluiting

Natuurlijk is er nog meer te vertellen over makelaars, verkoopopdrachten, voorlopige koopcontracten, koopaktes, etc. Ik ga hier in volgende blogs zeker nog aandacht aan besteden.

Het blijft natuurlijk saaie stof en ook eigenlijk helemaal niet leuk om over te schrijven ;-). Het heeft niets met dromen te maken. Maar het heeft wel een behoorlijke impact op je dromen. Want die beginnen hier! Bij de aankoop van een huis! En dit is dus een mogelijke stress of zorgen-factor. Juist door die bomen waardoor je het bos niet meer ziet.

Een gewaarschuwd mens telt voor 2 en samen weet je meer.

Je kunt het uiteraard ook samen met mij doen! Meer weten?

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie